Os edifícios do ABC têm um dos menores valores de condomínio do estado de São Paulo. É o que mostra uma pesquisa feita pela administradora Lello, com base em dados coletados em janeiro.
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Enquanto a média do preço dos conjuntos administrados pela empresa é de R$ 1.260, a região registrou R$ 767,10 pagos por mês. O levantamento leva em conta as cidades do ABC, onde a Lello diz administrar cerca de 10% dos condomínios verticalizados, as regiões de Campinas, Jundiaí, São Paulo e parte do litoral paulista.
“O principal motivador do valor do condomínio é o número de unidades. Quanto mais apartamentos, mais barato tende a ser”, diz Angélica Arbex, gerente de relacionamento com o cliente da Lello. “Isso faz com que a despesa seja dividida por mais pessoas e a cota diminua.”
“Há uma característica da região de ter condomínios com número alto de unidades”, explica Angélica. No ABC, a média é de 85 imóveis por condomínio, segundo dados da Lello. Esse valor é maior que a média geral, de 80 unidades. No bairro de Perdizes, em São Paulo, por exemplo, a média do condomínio é de R$ 1.302 para 74 unidades. Na capital paulista, os Jardins apresentam a cota mais alta do levantamento: R$ 1.718,07 para média de 49 imóveis.
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“Algumas cidades do ABC, em especial Santo André, São Bernardo, Diadema e Mauá, possuem dinâmica imobiliária mais intensa. Existem até incentivos para a construção de conjuntos mais densos”, complementa Ênio Moro, gestor do curso de arquitetura e urbanismo da USCS (Universidade Municipal de São Caetano).
Outro fator que influencia na conta final do condomínio é a folha de pagamentos dos funcionários do prédio. “Onde você tem médias salariais um pouco menores, existe mais folga para ter condomínios mais baratos”, diz Arbex.
A média geral do salário de um zelador, segundo dados de fevereiro deste ano da Lello, é de R$ 2.470, enquanto no ABC é R$ 2.290. O mesmo se dá com os porteiros, que ganham em média R$ 1.700, no geral, e R$ 1.530 no ABC. “Quase todos os principais cargos têm em média 10% a 12% de salários menores na região. Isso certamente justifica uma cota condominial mais baixa”, afirma Arbex.
Segundo Moro, outro motivo para um valor do condomínio menor são as mudanças pelas quais os edifícios da região vêm passando nos últimos anos. “Os apartamentos mais antigos estão optando por resoluções que barateiam o condomínio. Por exemplo, o porteiro eletrônico, uma equipe de faxina terceirizada e a substituição de sistemas eletrônicos e de iluminação.
O que considerar quando escolher onde morar
Para Ênio Moro, gestor do curso de arquitetura e urbanismo da USCS (Universidade Municipal de São Caetano), além do valor do condomínio, outros fatores devem ser levados em conta na hora de escolher onde morar.
“A conta tem que ser ampla. Eu não olharia só os serviços que o condomínio oferece e o valor mensal dessa contribuição. Tem que ver se o prédio possibilita você diminuir as outras despesas. Ou seja, não olhar só para o prédio, mas para as vantagens vocacionais que pode ter”, afirma.
Segundo o gestor, hoje muitos condomínios oferecem serviços como piscina, quadras, sauna, salão de festas e academia. “Houve uma sofisticação do padrão de condomínios”, explica Moro. “Os novos lançamentos do ABC, de três a quatro anos para cá, ainda não incorporaram todas essas novas modernizações”, complementa.
Outro motivo que pesa nas vantagens e desvantagens de um edifício são seus arredores. Para o arquiteto e urbanista, há uma tendência, principalmente nos grandes centros urbanos, da valorização de construções com fácil acesso ao transporte público – como ônibus, trem e metrô – e até mesmo ciclovias. “Você voltar a morar ou ainda começar a morar perto de modais de mobilidade urbana representa uma economia que pode ser muito significativa para as famílias”, conta.
“Na realidade, você tem duas principais opções: se você entende que o edifício tem que ser mais sofisticado, você vai pagar um pouco mais, mas o condomínio também vai ser mais valorizado no mercado. Ou se vai nessa opção de simplificar os serviços, o seu prédio talvez possa ter uma pequena desvalorização”, diz Moro.
Prédio reduz custos em São Caetano
“Nós fomos ver onde estava a maior despesa, ou seja, o maior potencial de redução do valor do condomínio. Era a guarda”, conta Hélio Furlan, síndico do Condomínio Netuno, em São Caetano. Há três anos, os moradores do edifício adotaram a portaria eletrônica como uma solução para reduzir custos. O corte na despesa, segundo Furlan, alcançou entre 60% e 70%.
Outra medida adotada foi a terceirização dos funcionários do prédio. “Com isso, a gente reduz um custo que chama ‘liability’, que é o custo de liquidez”, explica.
“Como a gente conseguiu, com a terceirização e com a guarda virtual, uma redução, criamos o cargo de zelador”, adiciona o síndico. “Com o cargo criado, diminuímos os dias da equipe de limpeza, que passou de 5 para 3 por semana.
